Новости, поправки, изменения в Федеральном законе №214 -Долевое строительство

0
2725

Сегодня в России зарегистрировано 1,1 млн. ДДУ, из них 80 тысяч договоров заключены в проблемных домах. Если посчитать в процентах, то доля проблемных домов составляет 7,3%. Думаем, что эту цифру можно смело поднять до 10%. Иначе говоря, риск долевого строительства в нашей стране достаточно высокий.

Что же решило государство? У нас очень долго накапливались проблемы, и теперь принято решение действовать быстро и кардинально. Но на сколько эти положения помогут нашим гражданам разберёмся дальше.

Итак, фактически у нас меняется полностью система финансирования. То есть, от долевого участия в строительстве переходим к проектному финансированию. Что это значит? С 1 июля 2019 года все деньги полученные от дольщиков будут аккумулироваться на специальных эскроу счетах. И соответственно, застройщики получат доступ к этим деньгам только после полного завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Так как застройщики не будут получать деньги от дольщиков сразу же, то они будут вынуждены строить за свои деньги либо привлекать банковское финансирование
С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года будет действовать так называемый переходный период, т. е. сейчас фактически действует старый механизм. Привлечённые деньги поступают на счета застройщиков и они вправе распоряжаться этими деньгами для своей операционной деятельности.
Что такое эскроу счета? Это специальные счета, на которых будут аккумулироваться денежные средства от дольщиков, т. е. застройщики их не будут получать сразу. Фактически вы будете приходить в банк с договором на квартиру, будете деньги ложить на этот счёт, а банк с этого счёта будет давать деньги застройщику на строительство дома.
Также, если будут возникать проблемы со строительством и будет задержка сроков сдачи более чем на шесть месяцев, то банк вернёт ваши деньги в полном объёме.

Также вводится жёсткий контроль у банков. Банки будут проверять все операции застройщиков с 1 сентября 2018 года. Любую операцию по счёту банк может отклонить, если будет подозревать, что это нецелевое расходование средств.

Также создаётся отдельный орган при Минстрое России, который будет проверять расходы застройщиков. Если будут выявлены нецелевые расходы, то у застройщика могут возникнуть проблемы с законом. Например, его деятельность может быть приостановлена, вплоть до выяснения всех причин.

Что сейчас решило государство? Деньги, которые будут лежать на эскроу счетах будут застрахованы по аналогии с депозитом.
Вы можете задать вопрос. Банк ведь тоже может обанкротиться и, соответственно, наши деньги прогорят? Здесь вступает в игру агентство по страхованию вкладов. То есть, деньги, которые были потрачены на приобретение квартиры в строящемся доме будут застрахованы по аналогии с банковскими вкладами на сумму до десяти миллионов рублей.

Законом запрещается привлекать средств граждан путём заключения договоров по жилищным сертификатам и через жилищно-строительные кооперативы. Здесь есть определённое исключения. Если земельный участок выделен из государственной собственности на бесплатной основе либо если ЖСК созданы для достройки проблемного дома.

Следующее нововведение. Вводится специальное понятие «специализированный застройщик». Застройщики теперь не вправе строить абсолютные разные объекты. Если застройщик ведёт деятельность по строительству многоквартирных домов, то он должен осуществлять только данную деятельность.

 

 

 

Ещё один очень важный момент в новом законе.
Один застройщик — одно разрешение на строительство — один расчётный счёт в банке. То есть, чтобы вы понимали сейчас застройщик не сможет получить несколько разрешений на строительство. Есть определённое исключения. Если застройщик ведёт комплексное освоение территории, т. е. он строит, допустим, целый микрорайон. Тогда он может получить несколько разрешений на строительство и возводить несколько объектов одновременно. Но получить несколько разрешений на строительство в разных частях города на разных земельных участков он не сможет.

Есть важный вопрос. Кто же будет достраивать проблемные дома?
В редакции нового закона этим занимается фонд защиты прав дольщиков, в который застройщики сейчас перечисляют 1,2% со своей выручки. Данный фонд и будет заниматься достройкой проблемных домов.
В том числе в законе прописано, что если для достройки дома нужно создавать ещё инженерную инфраструктуру, прокладывать коммуникации, делать дороги, то деньги могут привлекаться из муниципального и федерального бюджета.

Итак, что же мы думаем по этому поводу.
В принципе, вопросов очень много возникает и однозначных ответов пока нет. В статье обозначили то, что имеем на сентябрь 2018 года. Не исключено, что будут какие-то поправки вноситься, но в целом уверены, что у главы государства очень жёсткая позиция по поводу долевого строительства.

Что же будет происходить дальше согласно новым изменениям в 214 Федеральный закон?

Конечно же, у многих застройщиков просто физически нет денег самостоятельно полностью строить дома за свои деньги и вводить их в эксплуатацию. И чтобы спустя пару лет получать деньги дольщиков, то есть со эскроу счетов забирать скажем так в свою кассу. В целом считаем, что это просто идёт замораживание денег.
Иначе говоря, если сейчас у нас идёт старый механизм, и деньги вложенные в строительство дольщиками работают в экономике, то по новым правилам они фактически просто лежат на счету. Получается, что деньги лежат в банке и на них не начисляются проценты, не учитывается никакая инфляция и т. д. В то же время нужно прийти в банк застройщику и получить, соответственно, кредит. Нужно также учитывать, что помимо кредита на возведение дома нужно будет обслуживать эти эскроу счета, т. е. за обслуживание некоторые застройщика называют сумму где-то в 4%. Платить 4% за то, что у вас просто лежат деньги, которые фактически не приносят никакой прибыли и не начисляются проценты.

Также возникает следующий вопрос. Какая будет ставка для застройщиков, которые возводят многоквартирные дома?

Реально никто сейчас не отвечает по какой ставке будут кредитоваться застройщики в банках. А они будут вынуждены прибегнуть именно к банковскому кредитованию. И проще всего, наверное, будет полностью кредитоваться, потому что рисков достаточно много. И лучше полностью с банком договориться о том, что финансирование будет от начала строительства и до завершения. И потом делить прибыль с банком.

Конечно же, уже сейчас видим, что происходит укрупнение застройщиков. Слабые игроки уходят, продают свои проекты, особенно там, где уже получено разрешение на строительство, но фактически либо начальный этап строительства, либо строительство ещё не велось.
Также идёт поглощение мелких компаний крупными. И в целом идёт определённая консолидация рынка. Что, конечно же, вносит больше ясности, как и что будет происходить. Есть понимание, что крупные игроки остаются на этом рынке. Но уходят мелкие и становится меньше конкуренции.

Будет ли подорожание жилья  у застройщиков после вносимых изменений в 214 ФЗ?

Уверены, что оно будет. Давайте возьмём развитый район любого города, то там цены растут примерно на 5-7% ежегодно. Сейчас будет уменьшение конкуренции, строить станут меньше. Мелкие компании выйдут с рынка. Крупные компании будут вынуждены кредитоваться. Соответственно, в перспективе одного двух лет цены на квартиры возрастут на треть. Почему так думаем?
Потому что, во-первых, вносят изменения в 214 ФЗ, во-вторых, в стране дорожает доллар, в-третьих, вводят санкции, и в-четвёртых, это ключевая ставка. 14 сентября будет подниматься вопрос о поднятии ставки. Не берёмся говорить о том, будет она поднята или нет, но ряд банков уже на пол процента подняли ставки по ипотеки.

Просто поймите, в стране прошли выборы. До выборов говорили, что в стране инфляция 4%, дешевеет ипотека, уменьшается ключевая ставка ЦБ и т. д. А что имеем после выборов? Идёт повышение курса доллара, растёт стоимость бензина. Серьёзные изменения в законодательстве, причём не только по 214 закону. Повышается НДС. Кстати, оно тоже будет отражаться на строительстве. Потому что строят ведь не из воздуха.
Поэтому всё это будет двигать к тому, что жильё всё-таки будет дорожать. В принципе, если взять все вложения в РФ, то жильё думаем это самое выгодное и надёжное. Его вряд ли кто-то сможет забрать. Соответственно, это не криптовалюта, которая может в любой момент подорожать или подешеветь, либо просто исчезнуть.

Недвижимость нужна всем. Даже, если у вас есть квартира, то ещё одна квартира для сдачи в аренду как бы не помешает. И тем более у всех есть дети. И поэтому, если вы купите сейчас квартиру и будет сдавать в аренду, то лет через 20-30 она пригодиться вашим детям.
Поэтому, если вы задумываетесь о том, чтобы покупать жильё либо подождать, то ждать ничего уже не стоит. Думаем в дальнейшем жильё будет только дорожать и предложения сокращаться.

Автор: admin

НЕТ КОММЕНТАРИЕВ

Комментарии

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.