Виды разрешенного использования с/х земель и строительство

0
3291

Вся территория России делится на участки, каждый из которых принадлежит к какой-нибудь категории. Согласно Земельному кодексу таких категорий семь. Определить тип земельного участка очень просто, достаточно посмотреть  кадастровую карту. Если участок — ваш собственный, то узнать категорию земли можно, заглянув в кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН.
Самая распространенная и многочисленная — это категория с/х земель. Территории сельхозназначения составляют почти половину всех земель в РФ. Для того, чтобы знать, как можно использовать землю, нужно знать не только ее категорию, но и вид разрешенного использования (ВРИ). Большинство граждан интересует вопрос строительства на участке.
Для этого существует специальная категория — земли населенных пунктов. Под каждый вид строительства существует свои ВРИ. Если же вы захотели построиться на земле, принадлежащей другой категории, то сделать это будет в некоторых случаях трудно, а в других — невозможно. На участке с/х категории можно возводить постройки, если он принадлежит к нужному ВРИ.

Что такое сельхозземли

Сельхозземли занимают в России почти 400 миллионов гектаров. Это территории с плодородной почвой, которые предназначаются для выращивания с/х культур и занятий сельским хозяйством. Это земельные массивы, которые используются под пашни, выращивание овощей, плодовых, ягодных культур и злаков, а также — для разведения скота, птицы и выполнения сопроводительных работ.
К с/х землям относятся все территории, занятые под инфраструктуру. Она нужна, чтобы обеспечить жизнедеятельность фермеров и с/х предприятий. К ним принадлежат, к примеру, участки земли, по которым пролегают дороги, построены здания для хранения продукции, для выращивания с/х животных.
Если ваш дом уже стоит на земле с/х категории, то есть несколько способов изменить ВРИ или категорию. Иногда достаточно сменить вид разрешенного использования, но чаще всего невозможно обойтись без смены категории. Если вы хотите «узаконить» строение, которое расположено на с/х землях, то это возможно сделать, особенно если участок расположен вплотную к населенному пункту.

Список ВРИ (вид рарешенного использования)
Эти земли заключают в себе несколько видов использования по Классификатору ВРИ:

  • растениеводство, выращивание с/х культур; выращивание зерновых культур; овощей: картофеля, луковичных, листовых, бахчевых, в том числе с использованием парников и теплиц; лекарственных растений; занятие садоводством: выращивание плодов и ягод, винограда и других культур; выращивание конопли и льна; занятие скотоводством, в том числе — кошение сена, постройка сооружений, предназначенных для содержания крупного и мелкого рогатого скота, верблюдов и лошадей; разведение ценных пород зверей; домашних птиц; свиноводство, пчеловодство, рыбоводство и питомники (подробнее в статье про классификатор ВРИ).

Кроме этого к землям сельхозкатегорий включены участки, которые обеспечивают нормальную жизнедеятельность с/х предприятий, организаций и фермерских хозяйств. К ним относятся строения для хранения, переработки овощной и плодовой продукции, элеваторы, токи. Так же — здания для обслуживания техники и другая деятельность, которая играет роль в ведении хозяйства.

Ограничения и условия использования земель сельскохозяйственного назначения

При покупке земли нужно обязательно смотреть не только на категорию земли, но и на вид разрешенного использования. У кого сохранилось свидетельство о праве собственности, можно посмотреть в нем, также указание есть в следующих документах: кадастровый паспорт, выписка из Госкадастра и выписка из ЕГРН.
Существуют основные, условные и вспомогательные виды, то есть три вида. Первый — это главный вид, он прописан в Классификаторе. При необходимости собственник земельного участка может сменить основной вид. Механизм очень простой: вид выбирается из Классификатора и затем пишется заявление, никаких согласований не нужно.
Условные или условно-разрешенные виды требуют дополнительных согласований. Переход на них происходит на уровне Комиссии по землепользованию. Условный может заместить основной вид, но не противоречить ему. Переход на новый ВРИ происходит при согласовании с комиссией, которая создается в местной администрации.
По Градостроительному кодексу должны быть организованы публичные слушания, по итогам которых выносится решение. Письменный ответ комиссии является основанием для изменения учетной записи в Росреестре. Это станет решением проблемы для тех, кто построил здания, возведение которых противоречит ВРИ.
Последние виды — вспомогательные, отличаются тем, что создаются как дополнение к основным. Обычно к таким видам относят временные постройки или те, в которых находится охрана объекта. Гаражи, возведенные на сельхоз землях, также относятся к таким объектам. Их узаконивание требует изменение в документах. Такие виды объектов указываются как дополнение к главным.
Но в новом Классификаторе видов решили обойтись без вспомогательных видов, поскольку они еще больше усложняют и запутывают систематизацию. Этот вид вошел в основной и все объекты, которые служат для поддержания главного функционала, могут быть приобщены к какому-нибудь виду из Классификатора. Еще один плюс состоит в том, что не нужно дополнительных усилий и согласований по изменению документов.

Какой ВРИ (вид разрешенного использования) подходит для строительства дома

Если не брать в расчет приоритетную категорию земли для строительства, то можно строить дом на:
Землях ИЖС. Этот вариант самый приоритетный, поскольку можно получить не только жилой дом, но и адрес с официальной пропиской. Если рядом расположены постройки населенного пункта, то можно получить определенные бонусы от расположенных поблизости коммуникаций и свей социальной инфраструктуры.
Самыми главными недостатками здесь остаются ограничения по размерам дома(не более трех этажей для ИЖС- индивидуального жилищного строительства) и другим его параметрам. Прописка возможна через судебные органы.
На участке для личного подсобного хозяйства. В нем также можно официально зарегистрироваться. А если дом расположен вблизи города, то получить свои плюсы. Если участок расположен за пределами населенного пункта, то возведение и регистрация жилого дома на нем будет невозможна по закону.
КФХ — крестьянско-фермерское хозяйство. Осуществлять строительство на нем можно только при ведении указанного рода деятельности, а регистрация возможна, но только по суду. Строительство на землях с/х категории возможно при ВРИ 2.0 и 2.1.

Для того, чтобы постройка считалась узаконенной, есть некоторые условия, которые должны соблюдаться:

  1. Дом должен быть предназначен только для одной семьи. Постройка специальных перегородок, два или больше входов, несколько кухонь и санузлов — неприемлемо.
    Постройка должна быть возведена строго на участке садоводческого общества, вносить коррективы, с целью арендовать землю и узаконить постройку — нельзя.
    Этажность здания не должно превышать 3-х этажей.

На землях 2.2, предназначенных для ведения приусадебного хозяйства чаще возводят жилые дома, чем на участках остальных разрешенных видов.

Какие постройки разрешены на  землях сельскохозяйственного назначения

На землях с/х назначения строятся постройки, которые обеспечивают бесперебойную работу и обслуживание фермерских хозяйств, сельскохозяйственных предприятий и артелей. В предыдущем Классификаторе, они указывались под вспомогательными ВРИ. В новом, они могут располагаться на территориях основного вида. На этих землях возможна постройка следующих объектов:

  • гаражи; сараи; крытые склады; помещения для переработки овощей, плодов и зелени; инкубаторы; водоемы, крытые и открытые; временные киоски для торговли продукцией; конюшни и животноводческие комплексы; фермы; предприятия для переработки молока и молочной продукции; офисные здания.

Все виды построек, как временных, так и постоянных, которые обслуживают основное производство на землях этой категории, также относятся к разрешенным.

Выводы

схема видов разрешенного использования земельных участков

Сельскохозяйственные земли занимают самое большое пространство на территории России, поэтому от их развития зависит формирование сельского хозяйства. Улучшение Классификатора и разрешение возведения жилых построек способствую этому процессу.
Упрощенная система перевода земель из одной категории в другую и смена видов разрешенного использования помогает развивать не только жилищное строительство и сельское хозяйство. Но так же инфраструктуру (в том числе инженерную) в отдаленных от крупных населенных пунктов районах.

Автор: admin (inter-press)

НЕТ КОММЕНТАРИЕВ

Комментарии

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.